「空き家を持っているけど、どうしたらいいかわからない」
「古い家だから、売るしかないと思っている」
「解体するにもお金がかかるし、そのままになっている」
新潟でも、こうした空き家の相談は少なくありません。
しかし、空き家には「売る」「壊す」だけではない、さまざまな選択肢があります。
建物の状態や立地、周辺の需要によっては、賃貸住宅や店舗、シェアハウス、民泊などに生まれ変わる可能性があります。
大切なのは、
「この家はいくらで売れるか？」だけではなく、
「この家をどう使えば価値を生み出せるか？」
という視点です。
この記事では、新潟の空き家を活用するための代表的な5つの方法と、活用を考える際に知っておきたいポイントを紹介します。
目次
- なぜ空き家は「負動産」になってしまうのか
- 空き家を活用する5つの方法
- 「古いから活用できない」は本当？
- 空き家活用で失敗しないために
- 新潟空き家活用チームができること
- まとめ｜空き家は「放置」する前に相談を
1．なぜ空き家は「負動産」になってしまうのか
空き家を所有しているだけでは、基本的に収入は生まれません。
一方で、
・固定資産税
・火災保険
・草木の管理
・建物の修繕
・雪による被害への対応
・近隣への配慮
・不法侵入や vandalism などのリスク
など、さまざまな負担が発生します。
特に新潟では、冬の積雪や湿気などによって、誰も住んでいない建物の劣化が進みやすいケースもあります。
最初は「いつか使うかもしれない」と思っていた家が、何年も経つうちに、
「維持費だけがかかる家」
になってしまうことがあります。
さらに、管理状態が悪化すると、行政から管理不全空家や特定空家等として対応を求められる可能性もあります。
だからこそ、空き家は
「何もしない」という選択をする前に、一度その家の可能性を調べること
が重要です。
2．空き家を活用する5つの方法
空き家の活用方法は一つではありません。
ここでは代表的な5つの方法を紹介します。
① リフォームして戸建て賃貸にする
比較的状態の良い空き家であれば、リフォームして賃貸住宅として活用する方法があります。
例えば、
・ファミリー向け住宅
・単身者向け住宅
・ペット可住宅
・DIY可能物件
・シニア向け住宅
など、地域の需要に合わせてターゲットを設定できます。
新築住宅と比べて、既存の建物を活用できることが空き家賃貸のメリットです。
ただし、リフォーム費用をかけすぎると、家賃収入だけでは回収できなくなることもあります。
そのため、
「いくらかければ、いくらの家賃で貸せるのか」
を事前に考えることが重要です。
② 転貸という方法で活用する
空き家の所有者自身が、入居者を探したり、リフォームしたり、管理したりするのが難しい場合もあります。
そんなときに検討できるのが「転貸」です。
簡単にいうと、
所有者 → 活用する事業者 → 入居者
という形です。
所有者から建物を借りた事業者が、その建物を別の人や事業者に貸し出します。
例えば、
・店舗
・事務所
・シェアハウス
・住宅
・地域の拠点
などとして活用できる可能性があります。
所有者にとっては、自分で入居者を探したり、事業を始めたりする必要がなくなる可能性があります。
ただし、転貸は契約内容が非常に重要です。
賃貸借契約や転貸の可否、修繕費、原状回復、契約期間などを事前に確認する必要があります。
③ 民泊・旅館などの宿泊施設として活用する
立地によっては、住宅として貸すよりも、宿泊施設として活用したほうが可能性がある場合もあります。
例えば、
・駅から近い
・観光地に近い
・繁華街に近い
・イベント会場へのアクセスが良い
・駐車場がある
といった物件です。
新潟市内でも、エリアによっては観光客だけでなく、イベントやビジネスなどさまざまな宿泊需要が考えられます。
ただし、民泊や旅館として利用する場合は、住宅宿泊事業法、旅館業法、消防法、自治体の条例などの確認が必要です。
「空いている家だから民泊にできる」というわけではありません。
その地域で、その建物が、どの制度で営業できるのか。
ここを最初に確認することが重要です。
④ シェアハウス・店舗・コミュニティスペースにする
一戸建て住宅としての需要がなくても、別の使い道が見つかることがあります。
例えば、
・シェアハウス
・シェアオフィス
・飲食店
・美容室
・アトリエ
・物販店舗
・地域交流スペース
・子ども向けの施設
・事業所
などです。
特に古い建物の場合、
「新しい建物にはない雰囲気」
そのものが価値になることがあります。
古い梁や柱、土間、和室、庭などを残すことで、普通の賃貸住宅とは違った魅力をつくることもできます。
⑤ 建物を解体して土地として活用する
もちろん、すべての空き家が再生できるわけではありません。
老朽化が著しい場合や、修繕費が高額になる場合は、建物を解体して土地として活用するほうが合理的なこともあります。
例えば、
・月極駐車場
・コインパーキング
・資材置場
・土地として売却
・新しい建物を建てる
などです。
「古いから壊す」のではなく、
建物を残す場合と壊す場合、どちらがその土地にとって良いのか
を比較することが大切です。
3．「古いから活用できない」は本当？
空き家の相談を受けていると、
「築年数が古いから無理ですよね？」
と言われることがあります。
しかし、
築年数が古い＝活用できない
とは限りません。
重要なのは、築年数だけではなく、
・建物の状態
・立地
・土地の広さ
・接道状況
・用途地域
・周辺の賃貸需要
・駐車場の有無
・改修に必要な費用
・法令上の制限
などを総合的に見ることです。
例えば、築50年の建物でも、立地が良く、最低限の改修で店舗として使えるなら価値があります。
逆に、築10年でも立地や需要の問題で活用が難しい物件もあります。
だからこそ、
「築年数だけで判断しない」
ことが大切です。
4．空き家活用で失敗しないために
空き家を活用するとき、一番避けたいのが、
「とりあえずリフォームする」
ことです。
先に多額のリフォームをしてしまったものの、
「思ったより家賃が取れない」
「借り手が見つからない」
「改修費を回収できない」
というケースもあります。
そこで、活用を始める前に、
STEP1 建物を確認する
雨漏り、屋根、外壁、水回り、電気、給排水、構造などを確認します。
STEP2 土地・法令を確認する
用途地域、接道、再建築、用途変更、消防など、活用方法に関係する条件を確認します。
STEP3 地域の需要を見る
「この場所で誰が使うのか？」
を考えます。
STEP4 収支を計算する
家賃や売上だけではなく、
・改修費
・税金
・保険
・管理費
・光熱費
・修繕費
・ローン返済
なども含めて考えます。
STEP5 複数の出口を比較する
「賃貸にする」
だけではなく、
「転貸ならどうか」
「店舗ならどうか」
「民泊ならどうか」
「売却したほうがいいのか」
など、複数の選択肢を比較します。
5．新潟空き家活用チームができること
新潟空き家活用チームでは、
「空き家をどうしたらいいかわからない」
という所有者さんの相談を受けています。
空き家を持っているからといって、必ずしも売却する必要があるとは限りません。
また、必ずしも自分でリフォームして、賃貸経営を始める必要もありません。
大切なのは、
その物件に合った「出口」を見つけること。
例えば、
・そのまま賃貸できるのか
・少し改修すれば貸せるのか
・店舗として使えるのか
・事業者に活用してもらえるのか
・転貸という方法が使えるのか
・民泊などの宿泊用途が考えられるのか
・シェアハウスにできるのか
・解体して土地として活用するのか
・売却したほうがいいのか
など、物件ごとに可能性を考えます。
空き家の問題は、
「家をどうするか」だけではありません。
その土地がある地域で、
「誰が、何のために使うのか」
まで考えることで、今まで価値がないと思っていた空き家に、新しい可能性が見つかることがあります。
6．まとめ｜空き家は「放置」する前に相談を
空き家は、放置しているだけでは価値が増えることはほとんどありません。
時間が経つほど建物は傷み、修繕費が増え、活用の選択肢が減ってしまう可能性があります。
だからこそ、
「売るしかない」
「古いから無理」
と決めつける前に、一度その物件の可能性を調べてみてください。
空き家には、
・賃貸
・転貸
・店舗
・シェアハウス
・民泊
・地域の拠点
・駐車場
・土地活用
・売却
など、さまざまな選択肢があります。
そして、すべての空き家に同じ答えがあるわけではありません。
100軒の空き家があれば、100通りの活用方法があります。
新潟空き家活用チームでは、
「売るか、放置するか」だけではない空き家の活用方法を、一緒に考えます。
「実家が空き家になった」
「相続したけど使う予定がない」
「何年も空き家のままになっている」
「解体するか迷っている」
「売る前に他の方法を知りたい」
そんな方は、まずはお気軽にご相談ください。
空き家を「負担」のままにするのか。
それとも、誰かの暮らしや仕事、地域の未来につながる場所に変えるのか。
その選択肢を、一緒に探していきます。
新潟空き家活用チーム
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